Pourquoi 2025 marque un tournant pour la conformité Airbnb au Maroc
Pendant des années, les autorités marocaines ont fermé les yeux sur les milliers de logements loués sur Airbnb sans aucune formalité. Cette tolérance appartient au passé. Depuis la publication du décret n° 2.23.441 au Bulletin Officiel du 7 août 2023, le cadre légal est en place et les contrôles se renforcent progressivement.
À Marrakech, ville la plus touristique du Royaume, les contrôles de conformité se sont multipliés depuis début 2024. Des hôtes ont reçu des mises en demeure, certains ont fait l'objet de procédures administratives. Dans les villes secondaires, l'application reste encore inégale — mais la tendance est claire : la régularisation est inévitable.
Article 42 de la loi 80-14 : amende de 10 000 à 50 000 DH pour exploitation sans autorisation. En cas de récidive : saisie des revenus locatifs, suspension d'activité, gel possible de comptes bancaires. Un redressement fiscal DGI peut s'ajouter si les revenus n'ont pas été déclarés.
Loi 80-14 et décret 2.23.441 : ce que dit le texte
La loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques au Maroc a été modernisée par le décret d'application n° 2.23.441, publié au Bulletin Officiel le 7 août 2023. Ce décret crée pour la première fois un cadre explicite pour les meublés touristiques — catégorie qui inclut les appartements loués via Airbnb, Booking.com ou toute autre plateforme.
Concrètement, tout logement meublé mis en location pour de courtes durées à des voyageurs est désormais considéré comme un établissement touristique au sens de la loi, et doit satisfaire aux mêmes obligations d'autorisation, de sécurité et de déclaration.
Les 6 obligations concrètes pour louer légalement sur Airbnb au Maroc
Obligation 1 — La licence d'exploitation touristique
C'est l'obligation la plus importante et la plus méconnue. Avant toute mise en location touristique, vous devez obtenir une licence d'exploitation délivrée pour 5 ans par la commune ou la préfecture compétente selon la localisation de votre bien.
Dossier type à constituer :
- Copie du titre de propriété (ou contrat de bail si sous-location)
- Pièce d'identité nationale ou passeport (pour les MRE)
- Photos du logement (intérieur et extérieur)
- Attestation de conformité des installations électriques et gaz
- Plan du logement
- Formulaire de demande spécifique à chaque commune
La procédure d'obtention de licence n'est pas encore totalement uniformisée à l'échelle nationale. Les délais et documents demandés varient de quelques semaines à plusieurs mois selon la commune. Renseignez-vous directement auprès de la municipalité de votre bien ou faites appel à un consultant local spécialisé.
Obligation 2 — L'inscription sur stdn.ma
Le STDN (Système de Traitement des Données des Nuitées) est la plateforme officielle du Ministère du Tourisme sur laquelle tous les hébergements touristiques doivent s'enregistrer. L'inscription donne lieu à l'attribution d'un numéro d'enregistrement officiel.
Ce numéro doit idéalement figurer sur votre annonce Airbnb, à l'image de ce qui est déjà obligatoire en France pour les locations meublées touristiques. Son absence peut constituer un motif de contrôle supplémentaire.
Comment s'inscrire : rendez-vous sur stdn.ma, créez un compte avec vos informations personnelles et celles de votre bien, téléversez les documents requis. Le processus est en ligne mais peut nécessiter une validation physique selon les cas.
Obligation 3 — Le registre des voyageurs
Tout hébergement touristique doit tenir un registre des voyageurs comprenant pour chaque séjour :
- Nom et prénom du voyageur
- Numéro de pièce d'identité ou passeport
- Nationalité
- Dates d'arrivée et de départ
- Montant perçu
Ce registre peut être contrôlé à tout moment par les autorités locales (moqadem, caïd, agents de la commune). Dans les zones très touristiques, des contrôles inopinés sont possibles. Le registre peut être tenu sous format numérique ou papier.
Via Hostex, ZenHome AI conserve un historique complet de toutes les réservations et des données voyageurs. Cette base peut servir de registre de référence en cas de contrôle, à condition de vérifier que les informations d'identité sont complètes pour chaque réservation.
Obligation 4 — La collecte et le reversement de la taxe de séjour
La taxe de séjour est obligatoire et doit être collectée auprès des voyageurs pour chaque nuitée, puis reversée périodiquement à la commune. Son montant est fixé localement — généralement entre 15 et 30 DH par nuit et par personne pour un meublé touristique de catégorie standard.
Bonne nouvelle : Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour pour les hôtes qui ont correctement paramétré leur statut sur la plateforme. Vérifiez dans votre tableau de bord Airbnb la section "Taxes" pour confirmer que la taxe de séjour est bien configurée pour votre commune.
Obligation 5 — Les normes de sécurité minimales
Tout hébergement touristique doit respecter des normes de sécurité de base :
- Détecteur de fumée fonctionnel dans chaque pièce
- Extincteur accessible
- Installations électriques aux normes (pas de fils apparents, tableau électrique conforme)
- Installations gaz aux normes si applicable
- Sortie de secours clairement identifiée (pour les logements en immeuble)
Obligation 6 — Le plafond de 120 jours par an (à vérifier localement)
Une information circule largement dans les médias spécialisés : les logements ne pourraient être loués plus de 120 jours par an via des plateformes de courte durée. Cette limite ne figure pas explicitement dans le texte de la loi 80-14 ni dans le décret 2.23.441, mais dans des circulaires d'application et des instructions locales.
En pratique, l'application de cette limite est variable selon les villes et les communes. À Marrakech, certains quartiers appliquent cette règle ; dans d'autres villes, elle est inconnue des agents municipaux. Nous recommandons de vous renseigner directement auprès de votre commune avant d'investir dans une stratégie qui dépasse les 120 nuits annuelles.
Ville par ville — où les contrôles sont-ils les plus stricts ?
| Ville | Niveau de contrôle | Situation en 2025 |
|---|---|---|
| Marrakech | 🔴 Élevé | Contrôles fréquents depuis 2024. Mises en demeure envoyées. Conformité fortement recommandée avant de louer. |
| Casablanca | 🟡 Modéré | Contrôles en augmentation dans les quartiers touristiques. Plusieurs procédures administratives engagées. |
| Tanger | 🟡 Modéré | Application progressive. Villes touristiques plus surveillées que les quartiers résidentiels. |
| Agadir | 🟡 Modéré | Haute saison estivale : contrôles accrus. Hors saison : moins actifs. |
| Fès, Rabat | 🟢 Faible | Application encore limitée. Situation susceptible d'évoluer rapidement. |
| Villes secondaires | 🟢 Très faible | Peu de contrôles à date, mais risque croissant au fil de la mise en œuvre nationale. |
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Checklist de conformité — Suis-je en règle ?
Utilisez cette checklist pour évaluer votre situation actuelle :
- J'ai obtenu ou déposé une demande de licence d'exploitation touristique auprès de ma commune
- Mon logement est inscrit sur stdn.ma avec un numéro d'enregistrement
- Je tiens un registre des voyageurs avec nom, nationalité, n° de pièce d'identité et dates de séjour
- La taxe de séjour est configurée sur mon annonce Airbnb et reversée à la commune
- Mon logement dispose d'un détecteur de fumée et d'un extincteur fonctionnels
- Mes revenus locatifs sont déclarés à la DGI (tax.gov.ma avant le 1er mars)
- Je me suis renseigné sur l'éventuel plafond de 120 nuits applicable dans ma commune
- Mon annonce Airbnb mentionne le numéro d'enregistrement stdn.ma